Юридическая чистота квартиры

10.08.2017 21:06

27 перепланировок, которые влияют на ликвидность квартиры

Мы(риэлторы) часто при поиске квартир видим кучу странных перепланировок. Некоторые из них достаточно логично меняют устаревшие площади и планировки, некоторые достаточно чудные, если не сказать извращенные.

Те перепланировки, что собственник не удосужился узаконить могут очень сильно влиять на продаваемость квартиры. И некоторые квартиры реально продаются из-за этого годами.

Смотрите, читайте - здесь собраны основные перепланировки, которые практически невозможно узаконить.
http://bit.ly/2vRYN5k
24.08.2016 13:06

Риски в недвижимости: что проверять и куда смотреть, чтобы их избежать

Небольшой отрывок из большого материала(читайте полностью по ссылке):

О рисках покупки недвижимости по доверенности.
- Доверенность в любой момент может быть отозвана доверителем. В таком случае у покупателя может возникнуть проблема, когда он передал предоплату за квартиру или вообще всю сумму за покупаемую квартиру доверенному лицу, а оно уже не имело право принимать деньги и подписывать договор купли-продажи. Сделка не проходит регистрацию, или даже проходит её, а потом выясняется, что доверенность недействительная.
- Человек, выдавший доверенность, умер. Родственник, зная это и имея на руках доверенность, продает квартиру. Мошенничество? Да. Но теперь покупатель будет бегать за своими деньгами, пытатясь их вернуть.
- Человек, выдавший доверенность, имеет проблемы с психикой. Вследствие старости, алкоголизма или чего-то подобного. Поэтому стряпается доверенность, чтобы более адекватный родственник спокойно продал недвижимость ничего не подозревающему покупателю. А потом, возможно, появляется собственник и оспаривает сделку.
- Человек вообще не выдавал доверенность. Проверить доверенность, выданную в консульстве какого-нибудь захолустья Испании, практически невозможно. По такой доверенности квартира продаётся, а покупатель остаётся в подвешенном состоянии, как и в примере выше....
https://homefund.me/2016/08/23/vishnyakov_sergey/
06.07.2016 17:35

Что вам нужно от риэлтора? Честность, деньги…?

С подачи лёгкой руки президента про закон «о риэлторах» заговорили в профессиональном и околопрофессиональном сообществе.

Но самое странное, что своё видение работы риэлторов никак не показывают те, кому с ними непосредственно взаимодействовать — клиенты, покупатели и продавцы квартир, а также арендаторы и арендодатели.

Складывается впечатление, что на этой важной теме решили заработать различные дельцы и лоббисты, которые хотят не защиты прав потребителя, а увеличения прибыли страховым компаниям или саморегулируемым организациям — СРО(а возможно и то и другое вместе).

А я пока предлагаю разобраться во всей этой теме.

Какие претензии к риэлторам?

Итак, посмотрим на ситуацию глазами потребителя. Ведь для него вроде бы все должно делаться, не для чиновников же?(это во мне говорит идеалист, не слушайте его).

Что люди ждут от риэлтора и что им не нравится(поправьте или дополните меня):

Профессионализм
Как это расшифровать? Риэлтор должен помочь продать недвижимость максимально возможно дорого и купить максимально возможно дёшево.

Безопасность
Если просто — сделка должна проводиться по «прозрачным» схемам. Нужно, чтобы деньги не украли, а квартиру не отобрали.

Честность
Риэлтор не должен воровать деньги своего клиента. Риэлтор не должен обманывать своего клиента, для того чтобы совершить сделку и получить свои комиссионные.

Это, наверное, основные моменты, которые в реальности волнуют клиентов...
http://vishnyakovsergey.ru/chto-vam-nujno-ot-realtora/
23.06.2016 16:18

«Лофт пост» или как Артур Смольянинов «попал» на 12 миллионов

Сейчас по первому каналу показали актёра Артура Смольянинова, который каким-то образом вляпался в покупку апартаментов в комплексе «Лофт Пост» на Бауманской. Застройщик «Ред Девелопмент» смыться не успел. Во всяком случае его юрист в съемках засветился.

Но. Объект должен быть сдан в 2014 году, на улице 2016, а на территории работы не ведутся… И мутная история о том, что комплекс апартаментов вроде бы продается по ФЗ-214, но почему-то помещения достанутся не покупателям(в том числе и Артуру), а какому-то банку, который финансировал строительство и которому недострой отдан в залог.

Как такое возможно, непонятно. Или все-таки апартаменты продавались по «схемам», типа преддоговоров или застройщик с банком что-то не договаривают.

В любом случае, всё яснее видно, что застройщики «валятся» и всё понятнее становится, что покупать новостройки без досконального изучения ситуации и документов на объект нельзя.

Другой вопрос — зачем, зачем нужно покупать нежилое помещение(апартаменты) с увеличенной коммуналкой и налогами в 20 минутах пешком от метро за 12 миллионов, если можно найти что-то с более внятными документами?

А уж погуглить информацию о застройщике и увидеть кучу негативных отзывов — вообще не должно быть проблемой.

Как? Как? Как можно было купить это?
картинка

http://vishnyakovsergey.ru/loft-post-ili-kak-artur-smolyaninov-popal-na-12mln/
23.06.2016 12:39

Инструкция по безопасности в недвижимости-ОЧЕНЬ полезно!

Очень обширно и подробно вместе с порталом Милосердие.ру подготовили материал о безопасности в недвижимости.
Как самому избежать проблемных сделок и потерь и как помочь это сделать пожилым и одиноким знакомым/родственникам.

Читайте, делитесь - очень полезный материал получился.
https://www.miloserdie.ru/article/chernye-rieltery-strahi-i-realnost-instruktsiya-po-bezopasnosti/
19.01.2016 13:41

Запутанная история одной квартиры в Текстильщиках (истории из практики)

Вспомнилась мне тут история одной из самых глубоких и самых интересных моих проверок юридической чистоты квартиры. Дано: квартира в Текстильщиках...

Квартира была коммунальной, 3 комнаты - 2 соседа. Но им удалось договориться друг с другом и продавать квартиру как единое целое, чтобы не терять деньги. Так как правоустанавливающими документами на одну из комнат было дарение постороннему лицу, это меня, естественно, насторожило и заставило начать проверку юридической чистоты квартиры. Тогда я ещё не предполагал, что из этого выйдет :).

Сначала прошлись по всей правоустановке и посмотрели предыдущие документы.
1. Комнаты переходили от одного человека к другому несколько раз. Проверка комнаты одного собственника оказалась достаточно не сложной. Нашли предыдущих собственников, узнали, что они живы, прописаны по новому месту жительства и т.д.
2. А вот у второго соседа ( у него было 2 комнаты) все оказалось поинтереснее.
Одну из комнат сосед получил в результате приватизации, а вторую - по договору дарения от соседа(этот момент меня и заинтересовал в самом начале). Чуть-чуть помучали собственника расспросами и узнали, что "сосед был алкоголиком, продал комнату за ящик водки, куда делся - не знаю". Понятно, что два потенциально "кривых" момента уже есть - притворная сделка (продажа комнаты через дарение) и невменяемое состояние продавца при продаже.
3. Решили покопать чуть глубже. Вышло дольше, затратнее и муторнее. Но нашли всё-таки продавца комнаты - в психушке. Удалось даже получить его историю болезни. Которая, после сверки дат сделок и всего остального по нашей квартире, открыла ещё больше "прекрасного"....
картинка

http://1quality.ru/blog/запутанная-история-одной-квартиры-в-текстильщиках
24.12.2015 20:21

Почему при проверке чистоты недвижимости расходы на неё могут кардинально отличаться?

Недавно проводили очередное сопровождение сделки с недвижимостью, в ходе которой расходы на проверку юрчистоты сделки выросли в разы...

В данном случае всё объясняется просто - собственников трое, значит и проверять нужно почти в три раза больше. Справки из ПНД и НД (психоневрологического и наркологического диспансеров, соответственно) - на каждого. Расширенную выписку из домовой книги - на квартиру. Расширенную выписку из ЕГРП - тоже. Это один вариант.

Но иногда бывают проверки, в которых стоимость получения необходимых справок просто зашкаливает. Например, если проверяемая недвижимость находится в Подмосковье (или в Дальнем Подмосковье). Те же справки из диспансеров уже выходят "золотыми". Архивную выписку из домовой книги тоже нужно получать на месте.

В итоге, какие справки мы получаем дополнительно при проверке юрчистоты:

-информацию из психоневрологического диспансера на каждого собственника;
-информацию из наркологического диспансера на каждого собственника;
-архивную (расширенную) выписку из домовой книги - на квартиру;
-выписку из ЕГРП - на квартиру;
-расширенную выписку из ЕГРП - на квартиру;
-архивная выписка из домовой книги - если что-то непонятно (с тех мест, куда выписались люди);
-технический паспорт - на квартиру (если есть сомнения в наличии/отсутствии перепланировки);
-информацию о действительности/недействитель­ности паспортов - на каждого собственника ;
-информацию о судебных претензиях - по каждому собственнику;
-информацию о начатых процедурах банкротства(с 1 января 2016 года) - по каждому собственнику.

Для чего я это пишу?

Ну, во-первых, для того, чтобы каждому желающему было понятно, чем мы занимаемся при проверках юрчистоты.

Во-вторых, кто-то однозначно захочет попробовать проверить всё сам, мы вам в этом помогаем - даем список того, что нужно проверять. Другой вопрос, что не каждый сможет связать всю полученную информацию с остальными документами и информацией по сделке, но это уже опыт и хотя бы капелька нормального юридического образования.

А, в-третьих, из всего вышесказанного понятно, почему цена юрпроверки может быть разной в различных ситуациях.

Для лучшего понимания этого, в следующем месяце я расскажу вам ещё одну историю из нашей практики, в которой стоимость и время, затраченное на проверку были абсолютно рекордными не только у меня, но и практически у всех моих коллег. Ссылка тоже появится здесь. Ну и просто - читайте наш блог, не пропустите
картинка

http://1quality.ru/node/224
17.12.2015 15:05

Как обезопасить покупку недвижимости от закона о банкротстве физлиц?

Итак, как все уже знают, с 1 октября 2015 года банкротом могут стать не только юридические, но и фзичисекие лица. Кратко: если человек не может расплатиться с долгами, то по закону долги взыскиваются путём реализации его имущества. В том числе и недвижимого. Вот для того, чтобы должник не утаивал это имущество от своих кредиторов в законе есть ряд положений, которые могут повлечь за собой признание сделки с недвижимостью недействительной.

Чем это грозит покупателю такой квартиры? Только одним, но очень болезненным - квартиру отберут, а за деньгами поставят в очередь вместе с другими кредиторами. В итоге - ни денег, ни квартиры.

В каких случаях это может произойти? Основное правило для суда - в случае явно фиктивных сделок, при совершении которых покупатель знал о наличии финансовых проблем у продавца. Закон расписывает несколько случаев, когда сделки с недвижимостью могут вызвать интерес при банкротстве физлица:

1.Если цена продажи существенно ниже рыночной цены квартиры на момент совершения сделки. Под эту категорию попадают все сделки с занижением цены в договоре (миллион и т.д.). Такие сделки рассматривают, если они совершены за год до начала процедуры банкроства.
2.Если сделка купли-продажи недвижимости прошла за месяц до объявления о банкростве. Здесь уже независимо от цены.
3.Если недвижимость покупалась у собственника, которому она досталась в результате безвозмездной сделки (например, по договору дарения). Здесь суд может рассматривать сделки, совершённые за 3 года до начала процедуры банкротства.

Что можно сделать для того, чтобы доказать, что сделка была реальной, а не фиктивной и не служила прикрытием для вывода имущества продавца...? См.ссылку.
http://1quality.ru/node/220
24.11.2015 12:07

Как ошибка регистратора может погубить вашу сделку...

При проверке юридической чистоты недвижимости случаются и такие ситуации...

Проверяли недавно земельный участок в Подмосковье. Получили всё, что можно, включая расширенную и обычную выписку из ЕГРП.

Изучаем расширенную - суд на суде, запреты какие-то. Смотрим обычную - там тоже отметка о возражениях в отношении зарегистрированного права.

Естественно, сообщаем продавцам, попутно продолжая изучать полученные выписки. Сверяем кадастровые номера в расширенной выписке из ЕГРП - совсем не совпадают. Продавцы тоже говорят, что никаких проблем не было и нет.

"Доверяй, но проверяй". Самое главное правило. Словам при покупке недвижимости доверять не стоит.

Лезем глубже, достаем регистраторов - допытываемся, что это за возражения, откуда появились.

Всё очень просто (по их словам). Регистратору в местном отделении поступило постановление суда, он его принял к рассмотрению и поставил отметку о возражении не на конкретный участок, в отношении которого суд, а на весь кадастровый квартал (все участки в одном месте).

Причем все понимают, что данные ошибочные, а снять их может только регистратор по заявлению собственника. Если бы мы не полезли глубже - просто отказались бы от нормальной сделки.

Так что, к сожалению, даже получение стандартной выписки из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект недвижимости не дает 100% правильной информации. А уж если законодатели закроют реестр, по предложению ФСБ, то будет вообще мрак.
картинка

http://www.1quality.ru/node/217
03.09.2015 15:41

О пожизненной гарантии на услуги сервиса сопровождения сделок с недвижимостью

Друзья, я постоянно думаю, как сделать наши услуги по сопровождению сделок с недвижимостью более привлекательными... Что бы такого полезного добавить к нашему предложению, что удовлетворит наших клиентов. Так и появились мысли о пожизненной гарантии на наши услуги.

Мы читаем форумы и соцсети, сами задаем вопросы людям и очень часто слышим о том, что риэлторы ничего не гарантируют. Да, это так. Но мы же не риэлторы, поэтому можем себе позволить нести ответственность за свои услуги.

Общие положения нашей гарантии можно увидеть здесь. От себя могу сказать, что мы решили распространить её не только в будущее, но в прошлое. Все наши клиенты, которые приобрели с нашей помощью недвижимость, получат те же сертификаты, что и те, с кем мы будем работать в будущем.

Что мы гарантируем? Всё достаточно просто - в случае, если к нашему клиенту-покупателю будут предъявляться претензии по поводу приобретения им недвижимости, сотрудники "Прайм квалити" будут участвовать во всех этих мероприятиях на стороне клиента и отстаивать его интересы. Гарантия не ограничена по срокам, и касается только нашего клиента.

Успешных вам покупок, друзья!
Пишите, звоните, задавайте вопросы :)
89637507293 Сергей
картинка
26.08.2015 19:10

Новый семинар "Как правильно и без рисков купить квартиру"

Друзья, мы снова начинаем проводить наши бесплатные семинары!
Первый состоится 29 сентября - зарегистрироваться и узнать подробности можно по ссылке.

Буду рассказывать, как определить и обойти риски, связанные с покупкой недвижимости и, конечно же, о ситуации на рынке недвижимости в настоящее время.
картинка

https://primequality.timepad.ru/event/238975/
10.08.2015 23:28

Рейтинг юрбезопасности новостроек: "Жилой квартал 1147"

Сегодня в нашем рейтинге юридической безопасности новостроек - достаточно интересный по концепции объект. Как минимум внутренний "дворик" площадью 1 Га заставляет обратить на себя внимание :). В презентации нарисована ещё зона отдыха с лежаками вокруг бассейна, но я отнес это всё-таки к фантазиям изготовителя презентации.

"Жилой квартал 1147" - так называется сегодняшний герой нашего рейтинга. Средний балл у него оказался самым что ни на есть средним. Среди семерых участников он на 5-м месте.

И как всегда, объясню, что повлияло на итоговую оценку:

- На данном этапе проект находится на этапе подготовительных работ на площадке, что вместе с сроком сдачи объекта (конец 2018-начало 2019 года) и непростой ситуацией в экономике страны заставляет сомневаться в том, что объект будет достроен и достроен в срок. Как никак комплекс заявлен на 1147 квартир! Как бы не надорваться.
-Для застройщика это первый объект за три года. Это тоже не добавляет радости и веры в выполнение работ точно в срок.
-Плюсами проекта оказались отзывчивость и нескрытность и, конечно же, работа по ФЗ-214.
картинка
картинка

http://www.1quality.ru/node/201
03.08.2015 20:52

Законодательная инициатива ФСБ может вернуть рынок недвижимости в первобытное состояние

На днях Федеральная служба безопасности РФ (ФСБ) выступила с предложением ограничить с 2016 года доступ к данным о владельцах недвижимости.
Соответствующая законодательная инициатива ведомства уже размещена на федеральном портале проектов нормативно-правовых актов.

Кратко - подобная инициатива может негативно повлиять на безопасность рынка недвижимости. Подробнее можно прочитать в моей колонке в "Строительной газете" по ссылке (стр.9).
картинка

http://www.stroygaz.ru/userfiles/ufiles/30.pdf
01.07.2015 11:53

Лови момент! -25% на все услуги по сопровождению сделок с недвижимостью!

Лето - обычно тусклый сезон на рынке недвижимости. Многие уезжают на юга, на дачи и откладывают сделки с недвижимостью до осени.

А осенью получают и оживление и рост цен... А ещё - в июле у нас день рождения компании!

Поэтому, мы предлагаем не терять деньги и возможности купить то, что нужно в течение лета и запускаем летнюю акцию!

Вас ждут три этапа скидок на ВСЕ услуги по сопровождению сделок с недвижимостью от "Прайм квалити":

1. С сегодняшнего числа и до 12 июля - 25%
2. С 13 июля до 12 августа - 15%
3. С 13 до 31 августа - 10%

Торопитесь, скидка в четверть цены - это очень неплохо!
картинка

http://www.1quality.ru/node/194
31.03.2015 11:55

Недвижимость-2015. Основные тенденции рынка

Друзья, сегодня буду выступать в МИРБИСе на мероприятии, посвященном рынку недвижимости в 2015 году.

Буду говорить об основных изменениях рынка и конечно же о своей любимой безопасности сделок с недвижимостью.

Приходите. Там же сможете познакомиться со мной лично и задать интересующие вас вопросы.

Регистрация - по ссылке.
картинка

https://mirbispartnerslab.timepad.ru/event/189781/
17.03.2015 13:30

Запущен рейтинг безопасности новостроек!

Мы наконец-то запустили рейтинг юридической безопасности новостроек.

Пока в нем только 2 объекта, но главное - начало. Мы будем выкладывать новые объекты с новыми оценками по мере того, как будем проверять документы и застройщиков. И вы можете нам помочь!

Присылайте свои отзывы и замечания о новостройках, копии документов и образцы договоров на конкретные объекты по адресу электропочты pismo@1quality.ru. Если есть те, кто хочет почувствовать себя в шкуре "таинственного покупателя" - мы ждем вас!
картинка

http://1quality.ru/node/168
13.03.2015 15:39

История одной проверки: "нехорошая" квартира в Раменках

В этот раз нам попалась для проверки квартира, которую можно назвать как минимум "нехорошей".

Мы проверяем юридическую чистоту недвижимости не только для физлиц, но и для частных маклеров и небольших компаний. Сегодняшняя история проверки - как раз этот случай.

Итак, параметры проверяемой квартиры впечатляют - больше 150 кв.м. в неплохом районе Москвы. Начинаем копаться в тех документах, что уже есть.

- документам чуть более года, но цена в договоре стоит рыночная - никаких там "миллион в договоре, все остальное по распискам";
- в выписке из домовой книги - никто не прописан;
- техпаспорт "красными линиями" не испорчен.
Отлично вроде бы.

Ага.. Первый нюанс. В акте приема-передачи квартиры по поводу оплаты денег за квартиру стоит расплывчатая формулировка. "Оплата производится согласно договору купли-продажи". Что это значит для нас? Пока только то, что вопрос с оплатой стоимости квартиры собственником не решен. Или еще что. Но документов, подтверждающих получение предыдущим владельцем нескольких десятков миллионов рублей нет. Уже плохо.

Копаем вглубь.

- справки из ПНД и НД показывают, что собственник на учете не состоит.
- расширенная выписка из домовой книги подтверждает, что с момента строительства дома, в квартире никто прописан не был. Хорошо.
- ага. Расширенная выписка из ЕГРП показывает немаленькую историю квартиры. 10 переходов прав за 12 лет, 2 суда и 2 ареста. Причем последнее определение суда было чуть более полутора лет назад, наш продавец купил квартиру после этого и вот спустя год снова продает. Мда.

В общем порекомендовали мы не связываться с этой квартирой. Есть варианты возможно и чуть похуже, но более адекватные.

P.S. Почему мы назвали квартиру "нехорошей"? Ну а от нормальной квартиры логично избавляться через год после приобретения? И так почти каждый собственник.
картинка

http://1quality.ru/node/165
Реклама




Метки сообщений

Лауреат Премии Рунета 2005Лауреат Национальной Интернет Премии 2002Победитель конкурса «Золотой сайт'2001»

© 2000-2017, 7я.ру, Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-35954.

АЛП-Медиа, 7ya@alp.ru, http://www.7ya.ru/

Перепечатка сообщений из конференций запрещена без указания ссылки на сайт и авторов самих сообщений. Перепечатка материалов из прочих разделов сайта запрещена без письменного согласия компании АЛП-Медиа и авторов. Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов. Права авторов и издателя защищены. Техническая поддержка и ИТ-аутсорсинг осуществляется компанией КТ-АЛП.

20.11.2017 03:09:20

7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.

Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!