О рисках при инвестициях в недвижимость

30.06.2014 17:54
Решил вчера вечером рабочего воскресенья решил уделить время на повышение квалификации - надо же понимать, что твориться на рынке недвижимости, какие новые риски появляются.
Одним словом, вчера я пошел на один из активно раскручиваемых семинаров о инвестициях в недвижимость.

Ведущий семинара предлагал несколько стратегий инвестиций в недвижимость, даже от 1 миллиона рублей, чем привлек немалое количество слушателей (при мне было человек 50). Публика, конечно разношерстная, но хочу рассказать не об этом, а о семинаре.

Пройдясь быстренько по нескольким стратегиям (все они им же были и отвергнуты, как малоэффективные и рискованные), автор перешел к главной и самой правильной по его мнению. А именно, о инвестициях в строящиеся им дома:).

В ходе обсуждения выяснилось, что строит он малоэтажные дома в СНТ, оформление идет в долевую сособственность..вообщем типичный "армянский вариант" (ничего плохого про нацию не хочу сказать, это просто одно из народных названий таких домов).

Для меня всё закончилось, когда в ответ на очередное сомнение аудитории в законности, инвестиционной привлекательности и безрисковости предлагаемого им варианта, он ответил фразой, которая иначе как "на мой век дураков хватит" и не звучит....

Как я понимаю, с каждого такого семинара, автор "вытаскивает" пару-тройку идиотов, это и позволяет ему хорошо себя чувствовать в финансовом плане.

К сожалению, вынужден согласиться с ним - на его век дураков и правда предостаточно. Найдется ( и находится) немалая куча неопытных инвесторов, которые понесут в такие напрочь "кривейшие" варианты деньги. Риски не учитываются, главное, чтобы продавец говорил уверенно и все.

Я уже неоднократно писал о обмане на доверии (и в Сочи и в Московском регионе), видимо буду много рассказывать об этом и дальше, чтобы хоть как-то снизить количество попадающихся на удочку быстрых денег людей.

http://1quality.ru/node/100

Апартаменты Москвы: минусы и плюсы покупки

16.06.2014 14:38
В последнее время на рынке недвижимости стали все чаще появляться апартаменты. Что это такое и какие нюансы у такого варианта решения квартирного вопроса?

Ну во-первых, самое главное отличие апартаментов от привычных квартир - в их правовом статусе. Апартаменты - это нежилые помещения, предназначенные для временного проживания.
Почему их строят застройщики в принципе понятно - это им просто выгоднее.

Ведь при постройке нежилых помещений требования к застройщикам снижены и они не регулируются законом об участии в долевом строительстве.
Также не нужно выделять долю квартир для муниципальных властей. Не нужно обеспечивать социальные блага, типа детских садов, игорных площадок, машиномест и т.д.

А вот какие выгоды у покупателя? Выгода одна - апартаменты обычно продаются дешевле квартир, иногда процентов на 40. Если у потенциального покупателя не стоит вопрос о прописке в Москве, то такое предложение кажется привлекательным.

Но почти никто не задумывается о минусах. Мы, как всегда, думаем о безопасности сделок с недвижимостью и решили эти самые проблемные точки разобрать
----------
Дальнейший разбор смотрите по ссылке.
http://1quality.ru/node/93

Есть ли риски покупки новостройки в Москве?

10.06.2014 15:54
Нередко слышу и читаю, что при покупке квартиры на вторичном рынке одни риски, поэтому лучше покупать новостройки - там первичные документы и рисков нет.

В прошлую среду довелось сопровождать сделку по покупке новостройки у известной компании.
Все вроде бы прилично - на сайте размещена проектная декларация, документы на землю, разрешение на строительство, даже договор, который предполагается подписывать с покупателем.

1. По итогам изучения даже этих документов выясняется что:

-Продавец не является застройщиком, а только посредником, через которого продаются квартиры. Никак иначе купить квартиру в этих новостройках нельзя. То есть тупо забираются деньги в качестве комиссионных ни за что.
-Застройщик строит только первый объект, других у него не было. Учредитель застройщика - кипрская компания.
-У застройщика нет ни одного объекта, все реализованы фирмам -"прокладкам". Одна из таких фирм также имеет учредителем кипрскую компанию.

2. Клиент решает, что квартиру надо покупать. Едем в офис, смотреть оставшиеся документы и заключать агентский договор.

-Чудеса продолжаются. Продажа будет осуществляться через другую "прокладку", чем указано на сайте. Причем, сам договор подписывает не она, а представитель по доверенности (естественно сотрудник застройщика).
-В договоре долевого участия есть пункт, без указания которого в договоре переуступки, переуступка считается недействительной. Но переуступку подсовывают без обязательного пункта.
-Агентский договор должен подписывать представитель посредника по доверенности. Деньги принимать тоже. На самом же деле подписанта прячут, предлагают отнести договор на подпись и деньги в другое место, а потом вернуть с подписью и печатью.
-По последним двум пунктам менеджер продавца очень удивляется нашим претензиям, говорит что всегда так делается. Только паре покупателей до нас не понравились документы и схема(!). Все остальные подписывают не глядя:(

И это я описываю сопровождение покупки только одной новостройки у крупного продавца! А ведь есть еще куча неюридических моментов (достроят-не достроят, затянут-не затянут и т.д.) Где тут безрисковость?

-------------------------------

С вами был Вишняков Сергей.
-------------------------------

Если вы хотите узнать куда движется рынок недвижимости, какие основные риски могут поджидать покупателей и продавцов квартир - приходите 19 июня на мой семинар "О недвижимости: легко и просто".
http://1quality.ru/node/92

Как избежать обмана...

30.05.2014 21:40
Сегодня пишу по следам двух материалов из сети.

В Омске девушка, представляясь директором агентства недвижимости собрала с покупателей кучу авансов(общей сложностью 3 миллиона рублей).
Деньги предназначались для внесения задатков за квартиры, но до продавцов они не дошли, а осели в карманах нечистоплотного "псведориэлтора".

Как люди вносили деньги, абсолютно непонятно.
Причем по словам правоохранительных органов такая ситуация продолжалась в течение года, пока не нашелся кто-то принципиальный и заявивший в полицию.
Какой вывод из этого? Или люди просто излишне доверчивы или деньги предназначались для махинаций, потому что по другому объяснить почти годовое молчание обманутых невозможно... Девушка, кстати, признала вину, но деньги возвращать отказалась.

Сегодня же, уже в Пензенском СМИ увидел сообщение о жадном риэлторе, которому позвонил некто, представился сотрудником ГИБДД. Пригласил приехать, поговорить о продаже квартиры.

Пока риэлтор ехала на встречу, лже-гаишник позвонил и попросил скинуть на телефон 5000 рублей. Мираж в виде легкой наживы полностью вымыл ум у человека и она перечислила деньги на два телефона, зарегистрированные в Краснодарском крае. Естественно, после этого, никаких переговоров не состоялось.

К чему это я? Вчера я написал пост "О жадинах, хвастунах и дураках..", который перекликается с сегодняшним.

Будьте осторожнее, не позволяйте жажде легких денег заглушить голос разума!
-------------------------------

И успехов вам в поиске и продаже недвижимости!

Помочь вам в этом может мой семинар о безопасности сделок с недвижимостью, который состоится 19-го июня. Спешите зарегистрироваться!
http://1quality.ru/node/89

Где взять ипотеку на покупку комнаты в Москве?

23.05.2014 16:16
Где взять кредит на комнату?

Цены на недвижимость в Москве кусаются, и поэтому у многих людей, кто не может ни накопить на квартиру, ни взять на нее ипотеку, встает вопрос: «что делать»?

Кто-то опускает руки, покупая хотя бы машину. Кто-то переключает внимание на квартиры в дальнем подмосковье или в ближайших регионах. Есть и такие, которые думают «а почему бы не взять ипотеку хотя бы на комнату в коммуналке»?

Вот для них мы и составили эту небольшую памятку.

Сейчас некоторые банки готовы рискнуть и выдать желающим кредит на покупку комнаты. Их не так много, но они есть.

Для справки: стоимость комнат в Москве колеблется сейчас в среднем от 1 миллиона (комната в Новогиреево в 3-х комнатной квартире на 1-м этаже) и до 12 миллионов (комната в 3-х комнатной квартире на Арбате).

P.S. По ссылке - список банков и условий.
http://1quality.ru/node/85

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

21.05.2014 15:52
По роду деятельности нам часто встречаются квартиры с перепланировкой. Где-то сделано нормально, где-то снесено все так, что практически слезы наворачиваются.. И по большей части мало кто при сносе стен изначально задумывается "а как я потом это буду продавать?" Ведь делается для себя и на всю жизнь.

А потом встречаешь 70-ти метровую студию, сделанную из небольшой трешки и думаешь: мда...
Я не буду описывать процесс узаканивания перепланировки, может быть в отдельном материале.
Сегодня хочется рассказать продавцам квартир с перепланировкой о том, нужно ли оформлять поломанное перед продажей или не обязательно.

Многие думают, что неузаконенная перепланировка автоматически "закрывает" возможность продажи объекта. Нет, это не так, иначе больше половины квартир в Москве стояли бы одинокие и никому не нужные. Всё продается и всё покупается.

Кого может "напрячь" перепланировка в принципе?
В основном ипотечников - ведь одним из документов, которые готовятся для одобрения квартиры банком является отчет об оценке. Который делается на основании фотографий, сделанных оценщиком на самой квартире.

Больше всех "лютует" в этом плане Сбербанк. Даже малейшее перенесение двери на 10 см вдоль коридора вызывает зубовный скрежет и юристов и запускается долгий и нудный процесс, который скорее всего приведет вас к "разбитому корыту", а точнее - к развалу сделки. Если вы начинаете работать с Сбербанком - у вас должен быть серьезный подход к поиску объектов.

Но что делать, если единственный подходящий вариант - это квартира с неузаконенной (неузаканиваемой) перепланировкой? Для этого некоторые продавцы и покупатели договариваются с оценщиком, который фотографирует подобную квартиру в этом же подъезде. Все получают то, что желали: продавец-деньги, покупатель - нужную ему квартиру с подходящей перепланировкой(не секрет, что планировки некоторых квартир в изначальном варианте слабо приспособлены к проживанию людей).

Итак советы:

1. Если вы продаете квартиру с неузаконенной перепланировкой и у потенциальных покупателей она не вызывает отторжения - не спешите переоформлять документы, вы просто потеряете минимум полгода и своего покупателя.

2. Если квартира испорчена неузаканиваемой перепланировкой (есть и такие, которые узаконить невозможно), установите на нее цену ниже средней по рынку. Так вы привлечете своего покупателя.

3. Всегда уточняйте у звонящих по объявлению, как они покупают квартиру. Если с использованием ипотеки - честно предупреждайте о перепланировке. Не теряйте ни свое ни чужое время. Пока вы будете "биться" с андеррайтерами банка, мимо вашей квартиры пройдет реально ваш покупатель.

http://1quality.ru/node/84

Как не надо проверять юр.чистоту недвижимости

06.05.2014 15:52
Недавно нам звонил покупатель московской квартиры. Нашел свою квартиру мечты, все справки сам заказал, всё сам проверил. Но почему-то захотелось пообщаться по юридической проверке еще и с нами.

Уточняю схему покупки. "А мы это не обговаривали.."

Как вы будете решать вопрос с прописанными в квартире людьми? "Я не буду покупать квартиру с прописанными.."

Вы это обговаривали с продавцами? "Зачем, это же и так всем понятно! Кто же будет покупать квартиру с прописанными?"

Понимаю, что случай тяжелый.. А если им нужна альтернатива и они не могут никуда выписаться? "Да? Что-то я об этом не подумал.."

Хорошо, как вы проверяли квартиру, какие справки и где брали? "В интернете нашел.. Там все справки делают и дешево. ПНД и НД тоже".

А справки ПНД и НД из того района, где прописаны продавцы? "Зачем, мне сказали, что справка берется по всей Москве.."
Вообщем, дальше можно не говорить... Сам себе специалист, начитался в интернете как проверять квартиру, в интернете же заказал какие-то справки непонятно у кого :( Причем, заплатил за это какие-то деньги (за все эти "левые" справки по его словам вышло тысяч 15).


Ну как так можно? Покупка квартиры по неполной стоимости, с непонятной схемой продажи, с абсолютным непониманием что и как проверять и как вообще делать сделку.. Экономия на том же юридическом сопровождении сделки при покупке квартиры за 10 миллионов?
---------------------
Как вы считаете, оправдана ли вот такая экономия при покупке недвижимости? (Ответы можете давать в комментариях).
http://1quality.ru/node/81

О юрчистоте квартир с рентой (и важности её проверки)

25.04.2014 17:42
Покупка квартир через выплату ренты - особая сфера рынка недвижимости.

Как вы знаете, я специализируюсь на безопасности сделок с недвижимостью и мне часто поступает от знакомых информация о том или ином непростом случае. Вот так недавно я познакомился и с еще одним вариантом квартиры с очень сложной историей и очень непонятными перспективами.

Девушка, которая обратилась ко мне за советом, совершенно случайно узнала о смерти своего отца (они давно не проживали вместе из-за развода родителей). Одновременно с этим она узнает о том, что квартира отца продана, а бабушка, проживавшая с отцом - в доме престарелых.

Начинается раскручиваться цепочка. Квартира была в собственности отца, наследников осталось двое: бабушка и девушка-героиня этой истории. Но бабушка, не сильно заморачиваясь, идет к нотариусу и говорит, что единственный наследник - она. Нотариус ей верит и выдает ей свидетельство о наследстве по закону.

Что происходит дальше? Бабушка через полтора-два года заключает очень "кривой" договор с "Моссоцгарантией". Почему "кривой" договор? Потому что обычно в таких случаях заключается договор ренты или содержания с пожизненным иждевением, где описываются все обязательства плательщика ренты. В данном случае муниципальная контора заключила договор без обязательств.

Дальше ещё интереснее и интереснее. Еще через год бабушка вступает в брак (78 лет) и меняет фамилию(!). А квартиру Моссоцгаратния продает другим лицам.

И вот, через уже как 10 лет после смерти отца, девушка подает в суд о восстановлении сроков принятия наследства. Суд первой инстанции признает за ней такое право и обязывает выплатить половину стоимости квартиры.


Суды пока продолжаются и результат их неясен. Но ясно одно, как я уже писал раньше, за одинокими владельцами недвижимости продолжается "охота" и к сожалению, в ней участвуют и фирмы, различной принадлежности.

Еще один вывод - юридическую чистоту недвижимости проверять надо и "копать" максимально глубоко. Покупатели в данной истории, скорее всего в историю квартиры даже и не вникали, потому что продажа шла чуть ли не от государства(в их понимании).
-----------------
Полностью материал можно прочитать по ссылке, там же есть информация о подобных ситуациях в Москве.
http://1quality.ru/node/78

Инфографика: Как правильно покупать квартиру

23.04.2014 14:31
Специально для вас сделал пошаговое руководство "Как правильно покупать квартиру" в инфографике.
Естественно, всего в данном формате не укажешь, но общий смысл должен быть понятен.

Будут вопросы и предложения - пишите.
картинка

http://1quality.ru/node/76

Как защититься от мошенничества при продаже недвижимости?

14.04.2014 14:35
К сожалению, нередко узнаю об очередном случае мошенничества при продаже недвижимости. И нередко, помимо потери самой недвижимости, бывшие собственники раcстаются и с жизнью.

Вот очередной случай. У одинокого и пьющего товарища из г.Волжский видимо сократились деньги на алкоголь и он решил продать свою двушку. Купить на вырученные деньги однушку, а остальное потихоньку пропивать и проедать.

Не секрет, что такая категория граждан очень быстро попадает в поле зрения различных мошенников. В данном случае произошло тоже самое - "агенты" местного агентства недвижимости решили подзаработать деньжат.

Быстро выписали доверенность (додумались причем это сделать не на себя, а на третье лицо - такого же алкоголика) и продали квартиру....
Итог закономерен - бывший хозяин на том свете, ушлые "агенты" - в тюрьме.

Основная ошибка - выдача доверенности на продажу квартиры с правом получения денег (часто называют "генеральная доверенность")...

Как можно защититься от подобного варианта мошенничества с недвижимостью?

Есть несколько вариантов:

1. Переоформление собственности на адекватного родственника (родители, братья-сестры и т.д.)...

2. Забрать документы о собственности к более адекватным родственникам...

3. Чаще навещать своих родственников...

4. Ну и еще один (более действенный) вариант - написать в Росреестр заявление о невозможности регистрации перехода права собственности на недвижимость без его личного участия.

------------------------
Более подробную статью, а также ссылку на историю с мошенничеством вы можете увидеть по ссылке.
http://1quality.ru/node/73
Реклама





Метки сообщений

Лауреат Премии Рунета 2005Лауреат Национальной Интернет Премии 2002Победитель конкурса «Золотой сайт'2001»

© 2000-2018, 7я.ру, Свидетельство о регистрации СМИ Эл № ФС77-35954.

АЛП-Медиа, 7ya@alp.ru, http://www.7ya.ru/

Перепечатка сообщений из конференций запрещена без указания ссылки на сайт и авторов самих сообщений. Перепечатка материалов из прочих разделов сайта запрещена без письменного согласия компании АЛП-Медиа и авторов. Мнение редакции может не совпадать с мнением авторов. Права авторов и издателя защищены. Техническая поддержка и ИТ-аутсорсинг осуществляется компанией КТ-АЛП.

20.06.2018 15:59:46

7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.

Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!