При ипотеке банки юридическую чистоту НЕ проверяю - им это не нужно, даже если квартиру отнимут, обязательства перед банком по выплате кредита не прекратятся.
Есть банки, которые страховать титул не требуют (например, Сбербанк и банки, кредитующие по стандартам АИЖК), поэтому проверка там будет формальная - на наличие и качество документов, требуемых для регистрации сделки. Копаться и искать скрытые изъяны не будут.
Проверку может проводить страховая компания, в которую банк направит запрос на страхование титула. У банка несколько партнеров, если никто титул не возьмет - кредит не дадут на этот объект. Если страховая компания из топ-10 по сборам на рынке согласовала страхование, то это более-менее гарантирует чистоту. Вы можете самостоятельно обзвонить эти СК на предмет страхования титула, отправить сканы документов и получить ответ.
Что проверяем мы и тоже самое можете сделать вы самостоятельно:
1) паспорта всех владельцев по базе фмс на действительность;
2) выписку из ЕГРП - простую и расширенную (я сама оформила ключ доступа, плачу раз в 2-3 месяца по 1000 рублей и этого хватает на запросы по моей СК) - не должно быть зарегистрированного обременения права (кроме ипотеки) на текущий момент;
3) всех продавцов, как текущих, так и предыдущих (если известны) по ГАС "Правосудие" на наличие судебных споров (особое внимание - спорам по жилью и наследству), по базе банкротств (особенно если продают по заниженной цене); иногда тупо забиваю в яндекс фио владельца и ищу негатив.
Факторы риска, на которые нужно обращать внимание:
1) частая смена собственников (если первая сделка мошенническая, то потом квартиру 2-3 раза перепродают, чтобы замести следы). Если 2 и более сделок за год - стоп-фактор.
2) дарение от пожилого человека и быстрая продажа. Есть вероятность, что пожилому человеку обещали пожизненный уход и содержание, а потом обманули: придете его выселять (или через суд выписывать) - может быть иск об отмене дарения, ибо "не сознавала, что делала, думала, что заключаю договор ренты и т.п.". Вообще все сделки с пожилыми людьми - повышенный риск;
3) текущая или предшествующие сделки по доверенности от продавца. У нас был страховой случай, когда купили квартиру, проданную дочерью от себя и по доверенности от матери. Мать заявила, что никакой доверенности не оформляла, дочь это признала (она на момент иска уже в тюрьме сидела, а кто в таком случае лично приходил к нотариусу с паспортом матери - большой вопрос), эту сделку признали недействительной, а квартиру отобрали у следующего (второго) покупателя, причем полностью, а не только половину, которая матери принадлежала, т.к. ее преимущественное право на выкуп доли дочери было нарушено.
4) наличие судебных споров по оспариванию предшествующих сделок. Если продавец оспорил ту сделку на том основании, что был не в себе, то и с вашей сделкой это может произойти с вероятностью, стремящейся к неизбежности.
В целом, с учетом тех объектов, которые через меня десятками в день проходят, на рынке очень много квартир с ужасной историей, от которых нужно бежать, роняя тапки, если вы не хотите провести в судах следующие несколько лет и в результате остаться без квартиры.
ИсточникЕсть банки, которые страховать титул не требуют (например, Сбербанк и банки, кредитующие по стандартам АИЖК), поэтому проверка там будет формальная - на наличие и качество документов, требуемых для регистрации сделки. Копаться и искать скрытые изъяны не будут.
Проверку может проводить страховая компания, в которую банк направит запрос на страхование титула. У банка несколько партнеров, если никто титул не возьмет - кредит не дадут на этот объект. Если страховая компания из топ-10 по сборам на рынке согласовала страхование, то это более-менее гарантирует чистоту. Вы можете самостоятельно обзвонить эти СК на предмет страхования титула, отправить сканы документов и получить ответ.
Что проверяем мы и тоже самое можете сделать вы самостоятельно:
1) паспорта всех владельцев по базе фмс на действительность;
2) выписку из ЕГРП - простую и расширенную (я сама оформила ключ доступа, плачу раз в 2-3 месяца по 1000 рублей и этого хватает на запросы по моей СК) - не должно быть зарегистрированного обременения права (кроме ипотеки) на текущий момент;
3) всех продавцов, как текущих, так и предыдущих (если известны) по ГАС "Правосудие" на наличие судебных споров (особое внимание - спорам по жилью и наследству), по базе банкротств (особенно если продают по заниженной цене); иногда тупо забиваю в яндекс фио владельца и ищу негатив.
Факторы риска, на которые нужно обращать внимание:
1) частая смена собственников (если первая сделка мошенническая, то потом квартиру 2-3 раза перепродают, чтобы замести следы). Если 2 и более сделок за год - стоп-фактор.
2) дарение от пожилого человека и быстрая продажа. Есть вероятность, что пожилому человеку обещали пожизненный уход и содержание, а потом обманули: придете его выселять (или через суд выписывать) - может быть иск об отмене дарения, ибо "не сознавала, что делала, думала, что заключаю договор ренты и т.п.". Вообще все сделки с пожилыми людьми - повышенный риск;
3) текущая или предшествующие сделки по доверенности от продавца. У нас был страховой случай, когда купили квартиру, проданную дочерью от себя и по доверенности от матери. Мать заявила, что никакой доверенности не оформляла, дочь это признала (она на момент иска уже в тюрьме сидела, а кто в таком случае лично приходил к нотариусу с паспортом матери - большой вопрос), эту сделку признали недействительной, а квартиру отобрали у следующего (второго) покупателя, причем полностью, а не только половину, которая матери принадлежала, т.к. ее преимущественное право на выкуп доли дочери было нарушено.
4) наличие судебных споров по оспариванию предшествующих сделок. Если продавец оспорил ту сделку на том основании, что был не в себе, то и с вашей сделкой это может произойти с вероятностью, стремящейся к неизбежности.
В целом, с учетом тех объектов, которые через меня десятками в день проходят, на рынке очень много квартир с ужасной историей, от которых нужно бежать, роняя тапки, если вы не хотите провести в судах следующие несколько лет и в результате остаться без квартиры.
