Инвестиции в апартаменты. Больше вопросов, чем ответов.

Вчера я писал о своем участии в 10-х аналитических дискуссиях рынка недвижимости, организованных Клубом главных редакторов СМИ рынка недвижимости. Сегодня - о второй части мероприятия и о инвестициях в жилую недвижимость.

Мы разбирали кейс апарт-отеля на Митинской. Год назад на одной из выставок о недвижимости я уже встречался с данным проектом. Тем более было интересно разобрать его в качестве инвестиционного объекта с участием экспертов рынка.

Один из явных моментов, на которые я обратил внимание и задал вопрос - это о ликвидности и инвестиционной привлекательности апартаментов в данном объекте.

К сожалению ни на мой вопрос, ни на вопросы экспертов достаточно четкого ответа не прозвучало. Сегодня я не поленился и сходил посмотрел сайт проекта, в котором много говориться о преимуществах и выгодности проекта.

К сожалению, застройщик пропускает некоторые моменты при рассчете выгодности (было бы странно, если было бы иначе, конечно же).

Итак, кроме некоторых плюсов (как минимум стоимость апартаментов, которая ниже стоимости однушек в митино), есть и некоторые минусы. О них и поговорим.

1. У застройщика существует две доходные программы - "Гарантированный доход" и "Удвоение капитала"

"Гарантированный доход" предлагает заключение договора на управление с управляющей компанией и получение 40 тыс. рублей в месяц независимо от того, сдан ли объект или нет.
"Удвоение капитала" - выкуп объекта через 6 лет за двойную стоимость.
В чем же проблема? По ответам представителя компании в первом случае из дохода следует вычесть налог на доходы (ну это логично), а также стоимость аммортизации мебели, находящейся в апартаментах. Налог на нежилое имущество почему-то рассчитывается у застройщика по пониженной ставке, а на самом деле - более реальная ставка - 2% от кадастровой стоимости.

Застройщик также настроен на то, что стоимость недвижимости и стоимость аренды будет расти. Чего на самом деле не предвидится.

Вопрос к программе "Удвоение капитала" - как будет гарантирован выкуп за двойную стоимость? Представитель застройщика на данный вопрос отшутился, а на самом деле вопрос-то серьезный. Все мы видим, как вроде бы надежный застройщик СУ-155 просто напросто отказался выкупать свои облигации, аргументируя тем, что рыночная ситуация плохая. Что будет в случае предъявления к выкупу больше половины объектов? Потянет ли компания такие выплаты, учитывая, что заработала она на них как минимум в два раза меньше?

Видимо такой интересный маркетинговый ход все больше заставляет задуматься саму компанию. Прошлой осенью программа выкупа за двойную цену была ограничена 5 годами, сейчас срок увеличился до 6 лет. Я думаю это связано как раз с прогнозами выкупа и рыночной ситуацией. Посмотрим, что будет через 5-6 лет.

2. Варианты использования объектов ничем не ограничены. И через некоторое время апарт-отель может стать рассадником краткосрочной (почасовой) аренды. Естественно в соседях могут также оказаться и офисы и что-то еще подобное.

Это плохо, что отметили многие эксперты на мероприятии. Единство предлагаемого сейчас апарт-отеля как целостного комплекса нарушится и привлекательность его еще больше уменьшится. Что однозначно повлияет в худшую сторону на скорость и возможность его выгодной перепродажи (если вдруг застройщик откажется выкупать апартаменты).

P.S. И конечно не надо забывать о том, что проект еще не достроен и получать прибыль от аренды пока не получится.
20.04.2015 22:18:46,

От кого: Настройки

Вы не авторизованы. Авторизоваться

Если Вы отправите сообщение анонимно, то потеряете возможность редактировать и удалить это сообщение после отправки.

E-mail:
получать ответы на E-mail
показывать ссылки на изображения в виде картинок
Реклама





Лауреат Премии Рунета 2005Лауреат Национальной Интернет Премии 2002Победитель конкурса «Золотой сайт'2001»

© 2000-2020, 7я.ру.

SIA "ALP-Media", Свидетельство о регистрации СМИ №000740455. info@7ya.ru, https://www.7ya.ru/

Change privacy settings

Материалы сайта носят информационный характер и предназначены для образовательных целей. Мнение редакции может не совпадать с мнениями авторов. Перепечатка материалов сайта запрещена без письменного согласия компании SIA "ALP-Media" и авторов. Права авторов и издателя защищены.

26.10.2020 18:10:51

7я.ру - информационный проект по семейным вопросам: беременность и роды, воспитание детей, образование и карьера, домоводство, отдых, красота и здоровье, семейные отношения. На сайте работают тематические конференции, блоги, ведутся рейтинги детских садов и школ, ежедневно публикуются статьи и проводятся конкурсы.

18+
Если вы обнаружили на странице ошибки, неполадки, неточности, пожалуйста, сообщите нам об этом. Спасибо!