Доверенности постоянно присутствуют в нашей повседневной жизни и ими уже давно никого не удивишь. Получение справок, представительство в суде и т.д. и т.п. Рынок недвижимости тоже не обходится без доверенностей. Права на сотни квартир постоянно регистрируются по доверенности, сбор справок также постоянно доверяют кому-нибудь. И это нормально.
Но есть один момент, который меня, постоянно беспокоящегося о безопасности сделок с недвижимостью, обычно не устраивает. Это покупка недвижимости у продавца, действующего по доверенности.
Что тут такого, обычно спрашивают меня? Ведь существует много разных ситуаций, когда собственник реально не может присутствовать на сделке лично. Это и проживание за рубежом, и длительные командировки, и болезнь в том числе…
Но, мой принцип: «доверяй, но проверяй». А проверить реальное наличие человека в командировке, в другом регионе и тому подобное довольно-таки проблематично.
Ведь нередко доверенностью скрываются какие-либо проблемы. Например, собственник умер, а его родственники или просто мошенники не хотят терять возможность получить деньги здесь и сейчас. На моей практике и такие варианты попадались.
Еще 10 лет назад, довольно часто были случаи, когда одиноких (неблагополучных) собственников вывозили куда-нибудь подальше за пределы родного региона, различными путями брали от них доверенности и быстро продавали чужую недвижимость доверчивым покупателям.
Зачем далеко ходить? В этом году тоже «интересная» ситуация попалась на рынке. Практически не передвигающуюся самостоятельно старушку, облепили добровольные помощники. Покупателям агент продавца сообщил, что, так как бабушка не передвигается, то продажа будет осуществляться по доверенности, деньги будут получаться по доверенности и т.д. Доверенность на этих самых «помощников» (родственников у собственника по их словам нет). А это ни много ни мало - сильно больше 10 миллионов рублей!
Абсолютно «прозрачная» ситуация для специалистов и абсолютно небезопасная. Естественно, я не рекомендовал такую покупку. Но ведь купил же кто-то.
Помимо откровенно криминальных моментов с продажей по доверенности есть и другие. Например, доверенность можно отменить, если на то уже дело пошло. Сначала доверял один человек другому, а потом засомневался…
Доверенность отменена, но это знает только нотариус и человек, выдавший доверенность (часто даже не удосужившийся сообщить своему доверенному лицу), ну и иногда и поверенный.
Проверить действительность доверенности в режиме реального времени (перед подписанием договора купли-продажи) невозможно. В прошлом месяце мы решили еще раз убедиться в этом. Прозвонив несколько нотариусов с целью узнать – существует и не отменена ли заверенная им доверенность, ни в одном из случаев нам не удалось получить нужную нам информацию(!). Раньше это было более реально.
Именно поэтому, при прочих равных условиях, я с сомнением отнесусь к перспективе покупки недвижимости у продавца по доверенности. Риски такой покупки, к сожалению, не прогнозируемы.
Что делать, если все-таки очень хочется попробовать?
Первое - перед совершением сделки увидеть вживую человека, являющегося собственником. Пообщаться с ним, выяснить - понимает ли он, что его недвижимость продается и на каких условиях.
Второе – попробовать все же проверить доверенность у нотариуса. По телефону или лично.
Этими двумя шагами вы сможете отмести откровенно мошеннические варианты, что уже принесет вам пользу.
Успехов вам, и безопасных сделок!
Статья дня
